與往年不同,，萬科董事會主席郁亮現(xiàn)身今年的中期業(yè)績會，并再度向行業(yè)傳遞信心,。盡管有7月份,、8月份銷售回落的情況，郁亮仍然堅(jiān)持認(rèn)為市場已經(jīng)筑底,，恢復(fù)緩慢溫和,，并呼吁關(guān)注城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)的政策制度建設(shè)。
萬科上半年?duì)I收,、凈利企穩(wěn)回升,，但銷售規(guī)模、毛利率下滑的態(tài)勢依然存在,。整體而言,，萬科財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)健，融資成本處在行業(yè)較低水平,。上半年開發(fā)業(yè)務(wù)投資步伐放緩,，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來。
對企穩(wěn)回升有信心
“市場收縮過了頭,，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能,，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量,?！痹?月31日的中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看,，市場已經(jīng)筑底,，但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。
萬科上半年?duì)I收凈利企穩(wěn)回升,，但銷售規(guī)模仍明顯下滑,。半年報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元,，同比增長23.8％,；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6％,。公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米,，銷售金額 2152.9億元，分別同比下降41.1％和39.3％。
國內(nèi)商品房銷售在上半年整體表現(xiàn)不振,，6月份曾有短暫回升,，但7月份、8月份再度回到下滑態(tài)勢,。對于銷售回落的原因,，郁亮認(rèn)為，6月的快速大幅回升,，包含疫情回補(bǔ),、季節(jié)性等短期因素的影響，后續(xù)本身就會有所回落,；另一方面,，7月以來出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無法完成交樓,，對消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響,。
盡管如此，郁亮依然堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“常做常有,、常做常新”的觀點(diǎn),。他舉例，目前市場中的存量住房,，按照自然更新速度,，每年要淘汰10億~11億平方米，其中一二線城市要淘汰3億平方米,。而按照當(dāng)前新開工的降幅,，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善,、人口聚集等因素,，“因此當(dāng)前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平,?！?/p>
郁亮還稱，自己近兩個月走訪了35個城市,，看了100多個項(xiàng)目,。從哈爾濱、烏魯木齊,、浙江等不同特點(diǎn)的地區(qū)情況來看,，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù),，哪怕短期市場環(huán)境有壓力,，也一定能熬過去,。郁亮表示對未來止跌企穩(wěn),、穩(wěn)中有升非常有信心,。
對于房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期”,，郁亮認(rèn)為前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，目前穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn),。在重建市場信心方面,，相比短期政策，萬科更關(guān)注與未來行業(yè)長期發(fā)展有關(guān)的政策,。
具體而言,，郁亮呼吁關(guān)注城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)的政策制度建設(shè)。他表示,，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)態(tài)越來越豐富,，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來，同樣能給市場提供一定支撐,。但這些業(yè)務(wù)大多是保本微利的長周期業(yè)務(wù),，需要有獨(dú)立的政策制度。舉例而言,，要素成本需要和收益匹配,，地價(jià)不能太貴，稅費(fèi),、利息不能太高,；現(xiàn)金流入需要和流出匹配，地價(jià)是否能分期付,，投資的回籠周期如果是十年,、二十年，相應(yīng)融資期限是否能拉長,，以及需要建立類似REITs的權(quán)益性渠道,。
經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)成效初顯
房企流動性承壓的環(huán)境下，萬科的財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)相對穩(wěn)健,。在量入為出的原則下,，上半年投資新項(xiàng)目步伐放緩，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來,。
上半年萬科繼續(xù)保持“綠檔”,，融資成本也屬于行業(yè)較低水平。半年報(bào)顯示,，截至報(bào)告期末,，萬科持有貨幣資金1410.7億元，存量借款綜合融資成本為4.08％，其中上半年新增融資成本3.59％,。
“去年以來,，萬科應(yīng)對工作也做得比較早、比較扎實(shí),，銷售回款效率一直保持在比較高的水平,，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升,。因此,，盡管上半年市場波動超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入,，比去年同期表現(xiàn)更好,。”郁亮表示,。
談及近期美元債價(jià)格波動,，萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，主要是市場原因?qū)е?，不是基本面的問題,。投資人對于整個行業(yè)的信心逐步恢復(fù)，才是平穩(wěn)美元債價(jià)格最有效,、最持久的一個核心的因素,。
韓慧華稱，萬科對境外債務(wù)一直都會有持續(xù)滾動的還款安排,，通常提前最少一年到18個月會做相應(yīng)的資金的鋪排和規(guī)劃,。境外債是萬科境外融資的重要但非唯一渠道，目前萬科在境外整體的銀行貸款渠道非常暢通,。
自去年12月份到今年上半年為止,，萬科已完成了在境外280億元的再融資工作。半年報(bào)顯示,，境外負(fù)債在總負(fù)債結(jié)構(gòu)中占比23.2％,；按照融資途經(jīng)來看，銀行借款占比最大,，達(dá)58.9％,；短期負(fù)債占比22.4％，同比下降9個百分點(diǎn),。
不過,，萬科上半年毛利率仍處在下滑態(tài)勢。據(jù)財(cái)報(bào),，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率下降2.18個百分點(diǎn)至20.85％,。對此,，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，毛利的確是做好投資的重要因素,，但不是唯一因素,，未來毛利都會回到社會的平均水平。
量入為出的原則在投資步伐上表現(xiàn)更加明顯,。萬科上半年獲取19個新項(xiàng)目；總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬平方米,，相比去年同期的1505.9萬平方米減少約80％,；權(quán)益地價(jià)總額也由去年同期的886.5億元降至 248.3億元。劉肖表示,，萬科在投資節(jié)奏上一直還比較從容,，目前未結(jié)算資源能夠滿足未來3年以上發(fā)展需求。
萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展成效初顯,。這部分業(yè)務(wù)上半年收入同比增長30.6％至241.1億元,。萬科總裁祝九勝坦言，疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素帶來諸多挑戰(zhàn),，但“好學(xué)生喜歡難題目,，必須去做難而正確的事情?！?/p>
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